Hovioikeuden linjaus: Hinnanalennus putosi 145 000 eurosta 13 000 euroon – Mitä kiinteistökaupan osapuolten on opittava?

 

Itä-Suomen hovioikeus on antanut 6.2.2026 merkittävän tuomion (nro 28), joka muuttaa olennaisesti käräjäoikeuden aiempaa linjausta kiinteistön laatuvirheistä, myyjän huolimattomuudesta ja korjauskustannusten arvioinnista.

Tapaus on varoittava esimerkki siitä, kuinka massiiviset vaatimukset voivat kääntyä itseään vastaan ylemmissä oikeusasteissa, ja kuinka kriittistä on kyetä osoittamaan virheen ja vahingon välinen syy-yhteys.

Tapauksen tausta: Unelmien hirsitalo muuttui riidaksi

Ostaja vaati myyjiltä hinnanalennusta vedoten muun muassa alapohjan virheisiin, ilmavuotoihin, puuttuviin rakennuspiirustuksiin ja naapurin tontille ulottuviin rakenteisiin. Käräjäoikeus oli aiemmin tuominnut myyjät maksamaan peräti 145 000 euron hinnanalennuksen.

Hovioikeus kuitenkin arvioi näytön toisin ja alensi summan vain 13 000 euroon.

Hovioikeuden keskeiset linjaukset

1. Myyjän asema ja "törkeä huolimattomuus"

Käräjäoikeus piti toista myyjää (rakennusmestari) törkeän huolimattomana, koska rakennusasiakirjoja puuttui ja viranomaiskatselmuksia oli laiminlyöty. Hovioikeus piti tätä arviota liian ankarana.

• Opetus: Vaikka rakentamisessa olisi puutteita asiakirjojen osalta, ne eivät automaattisesti oikeuta hinnanalennukseen, jos niistä ei ole aiheutunut tosiasiallista teknistä virhettä rakennukseen.

2. Alapohjan lämmöneristys ja "subjektiivinen kokemus"

Yksi riidan kalleimmista kohdista oli alapohjan väitetty kylmyys. Ostaja vaati koko lattiarakenteen purkamista. Hovioikeus totesi, että:

• Lattian kylmyys on osin subjektiivinen kokemus.

• Puolueetonta näyttöä siitä, että lämpötila alittaisi asumisterveysasetuksen rajat, ei esitetty.

• Ostajan oma ratkaisu (radonimuri) saattoi itse aiheuttaa osan koetusta vedosta.

• Tulos: Koko lattian purkamisen sijaan riittäväksi katsottiin tiivistäminen (7 000 €).

3. Käyttöikä ja tasonparannus

Hovioikeus hylkäsi vaatimukset märkätilojen ja terassin osalta. Perusteena oli, että rakenteet olivat jo teknisen käyttöikänsä päässä (n. 20 vuotta).

• Opetus: Ostaja ei voi vaatia myyjää maksamaan uutta kylpyhuonetta tai terassia, jos vanha on jo palvellut laskennallisen ikänsä, vaikka siinä olisi rakennusvirheitä.

Oikeudenkäyntikulut – Jättilasku hävinneelle

Tämän tapauksen dramaattisin käänne nähtiin oikeudenkäyntikuluissa. Koska hovioikeus hylkäsi ostajan vaatimukset 132 000 euron osalta ja hyväksyi vain 13 000 euroa, katsottiin myyjien voittaneen asian pääosin.

Ostaja velvoitettiin korvaamaan myyjien oikeudenkäyntikulut:

• Käräjäoikeudesta: n. 28 000 €

• Hovioikeudesta: n. 27 000 €

• Lisäksi ostaja joutuu kantamaan omat kymmenien tuhansien eurojen kulunsa.

Miksi asiantuntijan käyttö on välttämätöntä?

Tämä ratkaisu korostaa kolmea asiaa, joita ilman kiinteistöriidassa ei pitäisi edetä:

1. Realistinen vaatimus: Liian suuret vaatimukset voivat johtaa siihen, että vaikka saisi osittaisen voiton, joutuu maksamaan vastapuolen jättimäiset oikeudenkäyntikulut.

2. Tekninen näyttö: Lämpökamerakuvat ja asiantuntijalausunnot on analysoitava juridisesti oikein. Kaikki "virheet" eivät ole korvattavia laatuvirheitä.

3. Prosessinhallinta: Hovioikeus hylkäsi myyjien vaatimuksen vastuun jakamisesta "pääluvun mukaan", koska sitä ei ollut vaadittu oikein käräjäoikeudessa. Juridinen muotoseikka voi siis ratkaista suuria summia.

---

Oletko ostamassa tai myymässä kiinteistöä – vai onko riita jo aluillaan?

Me autamme sinua arvioimaan tilanteesi realistisesti. Tavoitteemme on ensisijaisesti järkevä sovinto, mutta tarvittaessa ajamme oikeuttasi vankalla kokemuksella hovioikeuteen saakka.

Ota yhteyttä ja varaa maksuton alkukartoitus. Varmistetaan, ettet päädy maksumieheksi kalliissa oikeusprosessissa