KIINTEISTÖKAUPAN VIRHE OIKEUSKÄYTÄNNÖSSÄ

 

Mitä KKO ja hovioikeudet ovat viime vuosina linjanneet?

 

 

Kiinteistökaupan virheriidat ovat yksi yleisimmistä oikeudenkäyntiaiheista Suomessa. Kosteusvauriot, lahot rakenteet, tiedonantovirheet ja tulkinnanvaraiset kuntotarkastusraportit johtavat vuosittain kymmeniin hovioikeustuomioihin ja säännöllisesti myös KKO:n ennakkopäätöksiin.

Tässä kirjoituksessa käymme läpi keskeisimmät oikeuskäytännön linjaukset, joita tuomioistuimet toistuvasti soveltavat – ja nostamme esiin konkreettiset tapaukset, joilla on käytännön merkitystä niin ostajalle kuin myyjällekin.

 

Oikeudellinen perusta Kiinteistökaupan virhevastuu perustuu maakaaren (MK) 2 lukuun. Keskeisiä säännöksiä ovat MK 2:17 (laatuvirhe, mukaan lukien salainen virhe), MK 2:18 (vallintavirhe), MK 2:19 (oikeudellinen virhe), MK 2:22 (ostajan ennakkotarkastusvelvollisuus) ja MK 2:25 (reklamaatioaika ja -velvollisuus). Näitä tulkitsemalla KKO on muotoillut sen käytännön doktriinin, johon alemmat tuomioistuimet viittaavat.

 

 

1. Ostajan ennakkotarkastusvelvollisuus – kolmen tason malli

Maakaaren mukaan ostaja ei voi vedota virheeseen, joka olisi ollut havaittavissa ennen kauppaa. Mutta kuinka laajalle tämä velvollisuus ulottuu? KKO on linjannut tätä useissa ratkaisuissaan.

Käytännössä oikeuskäytäntöön on muodostunut kolmitasoinen malli:

 

•         Perustaso: Pintapuolinen, aistinvarainen tarkastus. Ostajan on käytävä läpi kaikki tilat, joihin on esteetön pääsy. Tältä tasolta havaittaviin virheisiin ei voi vedän.

•         Korotettu taso: Jos kuntotarkastuksessa mainitaan riskirakenteita tai yksittäisiä vaurioita ilman korjauskehotusta, se ei automaattisesti siirrä vastuuta ostajalle. Tämä on ns. normaali kuntotarkastuslausuma.

•         Erityinen selonottovelvollisuus: Jos kuntotarkastuksessa nimenomaisesti suositellaan lisätutkimuksia ennen kauppaa tai todetaan lahovaurio rakenteessa, ostajalla syntyy velvollisuus teettää kyseiset tutkimukset. Laiminlyönti johtaa oikeuden menetykseen.

 

KKO 2019:16 – Erityinen selonottovelvollisuus aktivoitui Ostajat saivat ennen kauppaa kuntotarkastusraportin, jossa kuvattiin riskirakenteita, alapohjan näkyvällä osalla lahovaurio sekä esitettiin korjaus- ja lisätutkimussuosituksia alapohjan kunnon selvittämiseksi. Ostajat eivät teetättäneet lisätutkimuksia, vaan tekivät kaupan. Kaupan jälkeen alapohjassa havaittiin laajoja vaurioita. Lopputulos: KKO katsoi, että ostajilla oli saamiensa tietojen vuoksi ollut erityinen syy edellyttää tutkimuksia. Koska tätä ei oltu tehty, he eivät voineet vedäta virheenä kaupan jälkeen havaittuja vaurioita. Kanne hylättiin.

 

KKO 2020:23 – Kosteusmittauspöytäkirja riitti ennakkotarkastukseksi Ostajille oli annettu ennen kauppaa kosteusmittauspöytäkirja, jonka mukaan kellarissa oli kosteutta, mutta kellarin yläpuolisissa rakenteissa ei. Kaupan jälkeen kellarin betoniholvin yälpuolella havaittiin kosteus- ja mikrobivaurioita. Hovioikeus katsoi, että ostajilla oli ollut erityinen selonottovelvollisuus ja hyläsi kanteen. KKO palautti asian. Lopputulos: KKO katsoi, että ostajilla oli kyllä ollut aihe tarkastaa kellarin yälpuoliset rakenteet perusteellisemmin – mutta että he olivat saaneet pitää riittävinä kosteusmittauspöytäkirjan tuloksia, joissa rakenteet oli myös poraten todettu kuiviksi. Ennakkotarkastusvelvollisuus oli täytetty. Asia palautettiin hovioikeuteen virheen arvioinnin osalta.

 

Nämä kaksi tapausta yhdessä muodostavat keskeisen ohjeen: kuntotarkastuksen lisätutkimussuositus on vahva signaali erityisestä selonottovelvollisuudesta, mutta ostaja voi täyttää velvollisuutensa myös hankkimalla riittävän asiantuntijaselvityksen – jonka perusteella rakenteet todetaan kunnossa oleviksi.

 

2. Salainen virhe ja kaupan purkukynnys

Salaisella virheellä tarkoitetaan MK 2:17 §:n 1 mom. 5-kohdan mukaista tilannetta: kiinteistö poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää. Salaisen virheen tunnusmerkistö edellyttää, että virhe on ollut olemassa kaupantekohetkellä, mutta kumpikaan osapuoli ei ole siitä tiennyt.

Kaupan purku on vaativin seuraamus: se edellyttää, että virhe on olennainen. Oikeuskäytännössä olennaisuusarviointiin vaikuttaa erityisesti korjauskustannusten suhde kauppahintaan, terveyshaitan olemassaolo sekä epävarmuustekijät korjausten laajuudesta.

 

KKO 2015:58 – Kaupan purkukynnyksen alentaminen – usein viitattu ennakkopäätös Omakotitalon (rv. 1955) alapohjassa ja pesutilassa havaittiin kaupan jälkeen kosteudesta aiheutuneita vaurioita. Terveystarkastajan lausunnon mukaan virheistä voi aiheutua terveyshaittaa. Korjauskustannukset olivat merkittävät ja olennaisesti suuremmat kuin mitä ostaja oli voinut ennakoida. Lopputulos: KKO alensi käytännössä kaupan purkukynnystä aikaisempaan nähden. Virheestä ei edellytetä absoluuttista suuruutta, vaan olennaisuutta arvioidaan kokonaisuutena – erityisesti suhteessa siihen, mihin ostaja on voinut kauppaa tehdessään varautua. Kauppa purettiin.

 

KKO 2019:41 – Kivihiilipiki (kreosootti) salaisena virheenä Ostajat vaativat kaupan purkua sillä perusteella, että 1950-luvulla rakennetun asuinrakennuksen rakenteissa oli kivihiilipikeä eli kreosoottia, josta haihtui terveydelle haitallisia PAH-yhdisteitä huoneilmaan. Hajua havaittiin muutama vuosi kaupan jälkeen remontin yhteydessä. Lopputulos: KKO linjasi: pelkkä kivihiilipiestä ei ole virhe, sillä sen käyttö rakennusaikana oli yleisesti hyväksyttyä. Virhe syntyy vasta, jos siitä tosiasiallisesti haihtuu terveydelle haitallisia yhdisteitä sisäilmaan yli toimenpiderajojen. KKO palautti asian hovioikeuteen näytön arviointia varten – korostaen että asumisen estävä terveyshaitta on lähtökohtaisesti kiinteistön virhe rakennusiästä riippumatta.

 

KKO 2019:41 on merkittävä erityisesti vanhojen talojen ostajille ja myyjille: vanha rakennustapa tai -materiaali ei itsessään ole virhe, mutta terveyshaita on. Tämä periaate toistuu yhä hovioikeuksien ratkaisuissa.

 

3. Reklamaatio – tiukat määräajat voivat kaataa muutoin pätevän vaatimuksen

Reklamaatio on kiinteistökauppariitojen kriittisin prosessuaalinen vaihe. Ostajan on ilmoitettava virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kohtuullisessa ajassa virheen havaitsemisen jälkeen (MK 2:25 §). Laiminlyönti johtaa oikeuden menetykseen – vaikka virhe sinänsä olisikin kiistaton.

Oikeuskäytännössä kohtuullinen aika on yleensä katsottu 3–8 kuukauden mittaiseksi virheen havaitsemisesta. Lisäksi kanne on nostettava viimeistään viiden vuoden kuluessa hallinnan luovutuksesta (MK 2:25 §:n 2 mom.).

 

KKO 2016:69 – Alustava reklamaatio ei riitä – vaatimuksen sisältö on ilmoitettava ajoissa Ostajat ilmoittivat virheen havaitsemisen jälkeen välittömästi virheestä (alustava reklamaatio). Vaatimustensa sisällon he ilmoittivat vasta noin vuoden kuluttua. Ostajat katsoivat, että kustannusarvion hankkiminen vei aikaa. Lopputulos: KKO katsoi, että suuntaa-antavan kustannusarvion hankkiminen ei voi kestää merkittävästi kauemmin kuin virheen selvittäminen. Koska vaatimusta ei ilmoitettu kohtuullisessa ajassa, ostajat menettivät oikeutensa vedota virheisiin.

 

KKO 2016:69 on oikeuskäytännössä usein viitattu muistutus: alustava virheilmoitus ei riitä. Ostajan on myös ilmoitettava vaatimuksensa – kaupan purku, hinnanalennus tai vahingonkorvaus – kohtuullisessa ajassa. Euroon ei tarvitse yksilöidä, mutta vaatimuksen suunta on ilmoitettava.

 

Käytännön ohje Reklamaatio tulee tehdä kirjallisesti ja todisteellisesti (sähköpostilla kuittauspyynnöllä tai kirjatulla kirjeellä). Reklamaatiossa on mainittava: 1) misä virhe on ja miten se ilmenee, 2) mitä ostaja vaatii (purku, hinnanalennus, vahingonkorvaus). Euromsäärää ei aluksi tarvita, mutta se on esitettävä myös kohtuullisessa ajassa.

 

4. Vastuunrajoitusehdot – milloin ne pitävät?

Kiinteistökaupan kauppakirjaan voidaan ottaa vastuunrajoitusehtoja, joilla myyjän vastuu virheistä rajataan pois tai pitää ostajan vastuulle. MK 2:9 §:n mukaan tällainen ehto on pätevä vain, jos se on yksilöity riittävästi: on käytävä ilmi, mistä konkreettisista virheistä tai riskeistä myyjä ei vastaa.

Yleinen "myydään siinä kunnossa kuin se on" tai "ostaja ottaa vastuun kaikista virheistä" – tyyppinen ehto ei ole pätevä. Ehdon on yksilöitävä konkreettinen riski tai virhe, josta vastuuta rajoitetaan.

 

HelHo 7.4.2020 – Kuolinpesän myymä asunto – koko vastuunrajoitusehto hyväksyttiin Sukulaisten välinen asunto-osakekauppa, jossa ostajat itse ehdottivat reklamaatio-oikeudesta luopumista hinnanalennusta vastaan. Kauppakirjaan kirjattiin, että kuolinpesä vapautuu kaikesta asuntoon liittyvvästä vastuusta. Kaupan jälkeen asunnossa havaittiin vakavia kosteusvaurioita. Lopputulos: Hovioikeus (toisin kuin käräjäoikeus) hyväksyi vastuunrajoitusehdon. Ratkaisevia olivat ehdon selkeys, osapuolten tasavertaisuus ja se, että ostajat olivat itse ehdottaneet reklamaatio-oikeudesta luopumista ja saanut alennetun hinnan. Ostajat eivät voineet vedota virheisiin.

 

Hovioikeuskäytännössä vastuunrajoitusehtoja on arvioitu tapauskohtaisesti. Ehto voi olla pätevä, vaikka se ei luettelisi virheitä yksitellen – kunhan ehdon merkitys on ostajalle ollut selvä ja hän on saanut vastiketta (esim. alempi kauppahinta) ehdon hyväksymisestä.

 

5. Hovioikeuksien viimeaikaisia linjauksia

Kosteusvaurioiden näyttö ja kosteuden mittaaminen

Hovioikeudet ovat useassa tapauksessa arvioineet, mitä kosteuden mittaustapoja voidaan pitää luotettavina ja missä oloissa kosteusmittaus riittää tai ei riitä poissulkemaan piileviä vaurioita.

 

HelHo 3.4.2023 – Alapohjan kosteusongelmat – näytön haasteet, tuomion muuttuminen Kiinteistökauppa, jossa kaupan jälkeen havaittiin alapohjan kosteusongelmia. Käräjäoikeuden ja hovioikeuden kannat erosivat toisistaan näytön riittävyyden arvioinnin osalta erityisesti kosteuden mittausmenetelmien luotettavuuden osalta. Tapaus osoittaa, kuinka asiantuntijatodistajien ja mittausraporttien ristiriitaiset näkemykset vaikuttavat lopputulokseen. Lopputulos: Tuomio muuttui hovioikeudessa – osoittaen, että kosteusvaurioriidoissa tekninen asiantuntijuus on ratkaisevaa. Näytön esittäminen on valmisteltava huolellisesti.

 

Myyjän tiedonantovelvollisuus

Myyjällä on aktiivinen velvollisuus kertoa kaikista kiinteistöä koskevista seikoista, joiden voidaan olettaa vaikuttavan ostajan päätöksentekoon. Tämä koskee myös menneitä korjauksia ja havaittuja riskejä, vaikka ne olisi jo korjattu.

 

HelHo 9.11.2022 – Myyjän tiedonantovelvollisuus homekoiran havainnosta Ennen kauppaa oli teetetty kosteustutkimuksia ja homekoira-tutkimus, joka oli antanut positiivisen indikaation. Myyjä ei ollut kertonut homekoira-tutkimuksen tuloksesta ostajalle. Kaupatajälkeen rakennuksessa havaittiin mikrobivaurioita. Lopputulos: Hovioikeus katsoi, että homekoiran positiivinen indikaatio oli ollut sellainen tieto, josta myyjän olisi pitänyt kertoa. Kyse oli tiedonantovirheestä. Hinnanalennus myönnettiin.

 

Ostajan passiivisuus ja oikeuden menetys

 

KKO 2018:38 – Yli neljän vuoden passiivisuus kanteen nostamisessa johti oikeuden menetykseen Ostajat reklamoivat virheistä kohtuullisessa ajassa, mutta lykkäsivät kanteen nostamista yli neljä vuotta ilman riittävää perustetta. Kiinteistökaupassa 5 vuoden kanteidenmääräaika ei ollut vielä kulunut, mutta KKO katsoi, että passiivisuus johti oikeuden menetykseen. Lopputulos: KKO linjasi, että ostajan on myös kanteen nostamisen osalta toimittava aktiivisesti. Pitkittämiseen on oltava jokin järkevä syy – esimerkiksi että vaurioiden laajuus ei ole vielä selvinnyt. Pelkkä vetoaminen 5 vuoden määräaikaan ei riitä.

 

 

Yhteenveto: mitä näistä linjauksista voidaan päätellä?

KKO:n ja hovioikeuksien oikeuskäytäntö rakentaa kiinteistökaupan virhevastuusta kuvaa, jossa molemmat osapuolet kantavat velvollisuuksiaan:

 

•         Ostajan on toimittava aktiivisesti: teettää kuntotarkastus, seurata sen suosituksia, reklamoida viipymättä ja nostaa kanne kohtuullisessa ajassa.

•         Myyjän on kerrottava kaikki tiedossaan olevat virheet ja riskit – myös epämieluisat sellainen kuten homekoirahavainnot tai aiemmat korjaukset.

•         Vastuunrajoitusehdot voivat olla tehokkaita, mutta vaativat tarkkaa kirjoittamista – "myydään siinä kunnossa" ei riitä.

•         Kaupan purku edellyttää olennaista virhettä, jota arvioidaan kokonaisuutena suhteessa ostajan perusteltuihin odotuksiin.

•         Salainen virhe voi oikeuttaa hinnanalennukseen tai kaupan purkuun, vaikka kumpikaan osapuoli ei siitä tiennyt.

 

Tämä oikeuskäytäntö kehittyy jatkuvasti. Jokainen kiinteistökauppariita on ainutlaatuinen, ja tapausten yksityiskohdat ratkaisevat usein lopputuloksen. Asiantuntijan apu on tärkeintä jo ennen oikeudenkäyntiä – sekä ostajalle kaupantekovaiheessa että myyjälle kauppakirjaa laadittaessa.

 

Onko sinulla kiinteistökauppaan liittyvä virhetilanne tai kauppa suunnitteilla? Ota yhteyttä – autamme arvioimaan tilanteesi ja toimimaan oikein.

LAKIASIAINTOIMISTO MÄKILÄ HANNU KY