Kiinteistökauppa ja virhevastuu

Hakusanat: kiinteistökauppa, virhevastuu, kiinteistökaupan tekeminen, maapohja, saastuminen, kauppakirja

Kiinteistökauppa ja virhevastuu

Kiinteistökauppa virheeseen liittyvien erimielisyyksien minimoiminen kaupantekovaiheessa,  käytännön näkökohtia.

Myyjän tiedonantovelvollisuus ja vastuu annetuista tiedoista

Myyjällä on kiinteistökaupassa velvollisuus antaa ostajalle kaupan kohteesta kaikki ne tiedot, jotka hän voi olettaa vaikuttavan kaupan tekemiseen. Lainkohtien  mukaan kiinteistökauppa virhe saattaa syntyä paitsi virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon antamisesta,   mutta myös myyjän passiivisen käyttäytymisen seurauksena myyjän jättäessä ilmoittamatta tai oikaisematta ostajan käsitystä kaupan kohteen ominaisuuksista.

Yleisenä ohjeena voidaan todeta, että myyjän tulee avoimesti ja rehellisesti selvittää kiinteistön omainaisuudet sekä pyrkiä myös oikaisemaan havaitsemansa ostajan virheelliset käsitykset. Mikäli myyjä ei ole varma jostakin kiinteistön omianaisuudesta tulee hänen ilmoittaa epävarmuutensa.

Kiinteistökauppakirjan huolellisella laatimisella sekä kiinteistön ominaisuuksiin perehtymällä voidaan usein välttää tulevia riitaisuuksia. On tärkeää, että kiinteistön ominaisuudet kuvataan myöhempien riitaisuuksien välttämiseksi riittävästi kauppakirjassa.

Maakaaressa kiinteistökauppa  virheet jaetaan laatuvirheisiin, vallintavirheisiin ja oikeudellisiin virheisiin, joista kahdesta ensimmäisestä maakaaressa todetaan seuraavaa:

Maakaaren virhejaottelu

Laatuvirhe kiinteistökauppa tilanteessa

Maakaaren 17  §:n mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos

1) kiinteistö ei ominaisuuksiltaan ole sellainen kuin on sovittu

2) myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon kiinteistön pinta-alasta, rakennusten kunnosta tai rakenteista taikka muusta kiinteistön laatua koskevasta ominaisuudesta ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;

3) myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt ilmoittamatta ostajalle sellaisesta tyypillisesti myydyn kaltaisen kiinteistön käyttöön tai arvoon vaikuttavasta 2 kohdassa tarkoitetusta ominaisuudesta, josta myyjä tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;
4) myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt oikaisematta havaitsemansa ostajan virheellisen käsityksen jostakin kiinteistön ominaisuudesta, joka vaikuttaa kiinteistön soveltumiseen aiottuun käyttöön; tai
5) kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.
Lain esitöiden mukaan keskeinen virheen arviointiperuste on myyjän ja ostajan välinen sopimus.Sopimuksella kaupan osapuolet määräävät sen laatutason, jota ostajalla on oikeus vaatia.
Kiinteistössä on virhe silloinkin, kun virheellinen tai harhaanjohtava ilmoitus perustuu myyjän omaan erehdykseen tai tietämättömyyteen esimerkiksi rakennuksen pinta-alasta tai siihen käytetyistä materiaaleista. Jos myyjä ei ole varma jostain kiinteistön ominaisuudesta, hänen on tietoja antaessaan ilmoitettava epävarmuudestaan. Lähtökohtana on, että myyjä rehellisesti antaa ostajalle ne tiedot kiinteistöstä, jotka tyypillisesti vaikuttavat myytävän kiinteistön arvoon tai käyttöön.
Myyjällä on velvollisuus oma-aloitteisesti ilmoittaa ostajalle tiedossaan olevat puutteet tai viat rakennuksissa sekä muut kiinteistön laatuun liittyvät seikat, jotka ovat omiaan alentamaan myytävän kiinteistön käyttömahdollisuuksia tai sen arvoa
Myyjä ei vapaudu virhevastuusta pelkästään sen vuoksi, että hän ei tiennyt kyseisestä viasta tai puutteesta kiinteistössä. Myyjän tiedonantovelvollisuutta arvioidaan sen mukaan, mitä myyjän asemassa olevan pitäisi tietää omistamastaan kiinteistöstä. Ostaja ei näin joudu kärsimään siitä, että myyjä on vain lyhyen aikaa omistanut kiinteistön taikka ettei hän ole käyttänyt kiinteistöään.
Laatuvirhe ei aina kohdistu rakennuksiin. Oikeuskäytännössä oman ongelmansa ovat muodostaneet tapaukset, joissa kiinteistön aikaisemmasta käytön johdosta maapohja on saastunut  sekä sisältää myrkkyjä siinä määrin, että asuminen kiinteistöllä on mahdotonta. Mikäli kiinteistöllä on aiemmin harjoitettu jotakin teollistatoimintaa, joka saattaa aiheuttaa mainittuja ongelmia, tulee ne ehdottomasti kirjata kauppakirjaan.
Vallintavirhe kiinteistökauppa tilanteessa

Maakaaren 18 §:n mukaan kiinteistössa on vallintavirhe,  jos

1) myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon voimassa olevasta kaavasta, rakennuskiellosta, luovutusrajoituksesta tai muusta kiinteistön käyttöä tai vallintaa rajoittavasta viranomaisen päätöksestä ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;
2) myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon naapurikiinteistön käyttöäkoskevasta viranomaisen luvasta tai päätöksestä ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;
3) myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt ilmoittamatta ostajalle sellaisesta 1 kohdassa tarkoitetusta päätöksestä taikka tiedossaan olevasta 2 kohdassa tarkoitetusta luvasta tai päätöksestä, joka tyypillisesti vaikuttaa myydyn kaltaisen kiinteistön käyttöön tai arvoon, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;
4) myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt oikaisematta havaitsemansa ostajan virheellisen käsityksen 1 ja 2 kohdassa tarkoitetusta päätöksestä taikka siihen verrattavasta seikasta, joka estää ostajaa käyttämästä tai vallitsemasta kiinteistöä aiotulla tavalla;
5) kiinteistöllä olevaan rakennukseen tai kiinteistöllä harjoitettuun toimintaan ei ole tarvittavaa lupaa; sekä
6) määräosaa tai määräalaa ei voida kiinteistönmuodostamislain 4 luvussa tarkoitettujen rajoitusten vuoksi muodostaa kiinteistöksi tai, milloin määräosa tai määräala on hankittu rakentamista varten, rakennuspaikaksi käytettäväksi kiinteistöksi.
Ostajalla on virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen tai, jos virhe on olennainen, oikeus purkaa kauppa. Ostajalla on lisäksi oikeus saada korvaus vahingostaan.
Maakaaren 20 §:n mukaan myyjä vastaa myös kiinteistönvälittäjän  tai muun  edustajansa antamista tiedoista sekä tiedonantovelvollisuuden laiminlyönnistä.

Ostajan selonottovelvollisuus

Maakaaren 22 pykälän mukaan ostaja ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Ostajalla ei ole velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkevia toimenpiteitä.
Ostaja ei saa virheenä vedota seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä.
Myyjä ei vapaudu vastuusta 1 ja 2 momentin nojalla, jos hän on menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti.
Ostajan ja myyjän kannattaa vaatia kaupan kohteen laadun ja ominaisuuksien tarkkaa kuvaamista kauppakirjaan sekä myös virheiden ja puutteiden yksilöintiä.

Ulkopuolisen tarkastajan käyttäminen

Mikäli rakennusten kunto on vaikeasti määriteltävissä, saattaa ainakin asuinkiinteistöistä kannattaa hankkia ulkopuolisen laatima kuntoarvio.

Käytännössä lähes kaikissa käytetyn asunnon kaupoissa suoritetaan jonkinlainen kuntokartoitus.

Asiantuntijan käyttäminen kiinteistökaupassa

Ennen kiinteistökaupan solmimista kannattaa kääntyä asiantuntijan puoleen ongelmien välttämiseksi tulevaisuudessa. Tällöin palveluista aiheutuvat kustannukset ovat vähäisiä verrattuna mahdollisesti myöhemmin aiheutuvien oikeudenkäyntien kuluihin ja paineeseen.

Testamentti, testamentin tiedoksianto, lakiosavaatimus, lakiosan täydennys .

Seuraavassa selvitetään yleisellä tasolla käytännön toimia, joihin testamentin saajan, lakiosaan oikeutetun ja perillisen   pitää ryhtyä etunsa valvomiseksi pesässä sekä asiaan liittyvää perintökaaren vireillä olevaa muutosta

1. Testamentin tiedoksianto

Testamentin tekijän kuoltua on testamentin saajan annettava testamentti tiedoksi perillisille haastemiehen välityksellä tai muutoin todistettavasti ja heille on annettava samalla oikeaksi todistettu jäljennös testamentista. Jos testamentti on tehty suullisesti, on perillisille annettava oikeaksi todistettu jäljennös testamentin todistajien kuulustelusta laaditusta tuomioistuimen pöytäkirjasta tai muu kirjallinen selvitys testamentin sisällöstä.

Perintökaari 14 luku 4 §

Todisteellisuus vaatimus toteutuu mm kun perillinen allekirjoittaa erillisen asiakirjan

==================================

Testamentin tiedoksianto

Olen tänään saanut x.x.200x edesmenneen N.N.:n x.x.xxxx laatimasta testamentista tiedon ja vastaanottanut siitä ja tästä tiedoksiantodistuksesta oikeaksi todistetun jäljennöksen.

Helsinki ______/_______200

___________________________
allekirjoitus ja nimenselvennös

Todistavat

Paikka ja aika samat

(haastemies/todistajat)

________________________________________
allekirjoitus ja nimenselvennös

________________________________________
allekirjoitus ja nimenselvennös

==================================

Tiedoksiannosta alkaa 6 kuukauden moiteaika, jonka kuluessa perillisen on moitekanne nostettava.

2. Testamentin pätemättömyys, moittiminen ja moitekanne

Testamentti voidaan moitteen johdosta julistaa pätemättömäksi:
1) jos testamentin tekijä 9 luvun 1 §:n mukaan ei ollut kelpoinen määräämään jäämistöstään;
2) jos testamenttia ei ole tehty laissa säädetyssä muodossa;
3) jos testamentin tekemiseen on vaikuttanut mielisairaus, tylsämielisyys tai testamentin tekijän muu sieluntoiminnan häiriö; tai
4) jos testamentin tekijä on pakotettu tekemään testamentti tai hänet on siihen taivutettu käyttämällä väärin hänen ymmärtämättömyyttään, tahdonheikkouttaan tai riippuvaista asemaansa taikka jos hänet on petollisesti vietelty tekemään testamentti tahi jos hän on muutoin sillä tavoin erehtynyt, että se on määräävästi vaikuttanut hänen tahtoonsa
Jos jonkin testamenttiin sisältyvän määräyksen osalta ei ole noudatettu 10 luvun 4 §:n 2 momentin säännöstä, on testamentti siltä osin pätemätön.

Perintökaari 13 luku 1 ja 2 §

Jos perillinen tahtoo moittia testamenttia 13 luvussa mainituilla perusteilla, hänen on nostettava kanne kuuden kuukauden kuluessa saatuaan testamentista 4 §:n mukaisesti tiedon. Perillisellä ei kuitenkaan ole moiteoikeutta, jos hän on hyväksynyt testamentin tai muulla todistettavalla tavalla luopunut.

Perintökaari 14 luku 5 §

Mikäli on selvää testamenttia tiedoksiannettassa, ettei testamenttia edellä kerrotuilla perusteilla moitita, liitetään tiedoksantotodistukseen siitä joskus  maininta. Tällöin pesänselvitysä ja jakoa voidaan jatkaa odottamatta 6 kuukauden moiteajan täyttymistä.

==================================

Testamentin tiedoksianto

Olen tänään saanut x.x.200x edesmenneen N.N.:n x.x.xxxx laatimasta testamentista tiedon ja vastaanottanut siitä ja tästä tiedoksiantodistuksesta oikeaksi todistetun jäljennöksen.

Hyväksyn testamentin ja enkä tule sitä millään perusteella moittimaan.

Helsinki ______/_______200

___________________________
allekirjoitus ja nimenselvennös

Todistavat

(haastemies/todistajat)

________________________________________
allekirjoitus ja nimenselvennös

________________________________________
allekirjoitus ja nimenselvennös

==================================

3. Lakioasa ja lakiosavaatimus

Rintaperillisellä sekä ottolapsella ja tämän jälkeläisellä on lakiosa perittävän jälkeen.
Lakiosa on puolet 1 momentissa mainitulle perilliselle lakimääräisen perimisjärjestyksen mukaan tulevan perintöosan arvosta.
Perintökaari 7 luku 1 pykälä
Testamentti on perillistä kohtaan tehoton siltä osin kuin se estää häntä saamasta lakiosaansa jäämistöstä tai rajoittaa hänen oikeuttaan määrätä lakiosana tulevasta omaisuudesta. Sen estämättä, mitä 1 momentissa on sanottu, on testamentti, jolla perittävä on määrännyt jäämistönsä tai jotakin siihen kuuluvaa jollekin sillä ehdolla, että testamentin saaja suorittaa lakiosaan oikeutetulle perilliselle hänen lakiosaansa vastaavan tai siitä puuttuvan määrän rahana, pätevä siinä tapauksessa, että suoritus tapahtuu viimeistään perillisen määräämän kohtuullisen ajan kuluessa.
Perillisen on vedottava testamentin tehottomuuteen ilmoittamalla lakiosaa koskeva vaatimuksensa testamentin saajalle haastemiehen välityksellä tai muutoin todistettavasti kuuden kuukauden kuluessa siitä, kun testamentti on annettu 14 luvun 4 §:n 1 momentissa säädetyllä tavalla tiedoksi perilliselle. Perillinen ei voi vedota testamentin tehottomuuteen, jos hän on perittävän kuoltua luopunut lakiosastaan. Lakiosasta luopumisesta perittävän eläessä säädetään 17 luvun 1 §: n 2 momentissa.
Perintökaari 7 luku 5 pykälä

Lakiosavaatimus toteuteutaan antamalla lakiosavaatimus tiedoksi testamentin saajalla:

==================================

Lakiosavaatimus

Olen saanut x.x.200x edesmenneen N.N.:n x.x.xxxx laatimasta testamentista tiedon xx.xx.200x.

Ilmoitan, että tulen vaatimaan lakiosaani.

Paikka ja aika

________________________________________
allekirjoitus ja nimenselvennös (lakiosaperillinen)

Tiedoksianto

Olen saanut tästä lakiosilmoituksesta tiedon x.x.200x

Paikka ja aika

________________________________________
allekirjoitus ja nimenselvennös (tesmentin saaja)

Todistavat

Paikka ja aika samat

(haastemies/todistajat)

________________________________________
allekirjoitus ja nimenselvennös

________________________________________
allekirjoitus ja nimenselvennös

==================================

4. Lakiosantäydennys

Jollei perillinen siitä huolimatta, että testamentti ja  lahjanlupaus on jätetty huomioon ottamatta, voi saada lakiosaansa, on se, jolle perittävä eläessään on antanut 3 §:n 3 momentissa tarkoitettua omaisuutta, tai se, joka on saanut 4 §: ssä sanotun vakuutusmäärän, velvollinen vastaamaan sen täyttämisestä, mitä lakiosasta puuttuu, enintään sillä määrällä, mikä perintöosaa määrättäessä on luettava pesän varojen lisäykseksi.
Milloin siltä, joka on velvollinen vastaamaan lakiosan täydennyksestä, on hänen tuottamuksettaan hukkaantunut 1 momentissa tarkoitettua omaisuutta, on hän vastuussa vain hänelle jääneen omaisuuden arvolla.
Jos 1 momentissa tarkoitettuja vastuuvelvollisia on useita, määräytyy heidän vastuunsa suhteellisesti kunkin vastuumäärän mukaan.
Perintökaari 7 luku 8 ja 9 §
Lakiosan täydennystä on vaadittava kanteella vuoden kuluessa siitä, kun perillinen on saanut tiedon perittävän kuolemasta ja siitä perittävän tekemään lahjoitukseen tai muuhun oikeustoimeen sisältyvästä määräyksestä, joka loukkaa hänen oikeuttaan lakiosaan, kuitenkin viimeistään kymmenen vuoden kuluessa perittävän kuolemasta.
Perintökaari 7 luku 10 §

Käytännössä lakiosan täydennys kanne tarkoittaa sitä, että ennakkoperinnön tai lahjoituksen saaja palauttaa lakiosaperilliselle saamaansa omaisuutta niin, että tämän lakiosa tulee täyteen, kuitenkin enintään saamansa omaisuuden arvon.

Oikeustalo Kotkassa